Canal Factory
Note d'analyse réglementaire · Boulogne-Billancourt
Canal Factory.
Enveloppe constructible de la parcelle 0E 0128 (137 av. Jean-Baptiste Clément) — zone U1-A-1 « Centralité historique de Boulogne-Billancourt », PLUi GPSO approuvé le 11/12/2024.
PLUi GPSO · Grand Paris Seine Ouest · Ville de Boulogne-Billancourt
s
Sommaire
Note d'analyse réglementaire
01
Synthèse réglementaire
L'enveloppe en bref et la réponse au brief
02
Contexte, zonage & prescriptions
Zonage, prescriptions surfaciques, servitudes
03
Le gabarit de hauteur
Deux filets par frontage et leurs leviers
04
Implantation & géométrie de l'enveloppe
Alignements, emprise au sol, césures
05
Le programme imposé par le règlement
Mixité sociale, typologie, espaces verts, énergies
06
Leviers sur la SDP
Activités/EICSP ≥ 1/3, L.152-6, requalification
07
Servitudes d'utilité publique & risques
Patrimoine, réseaux, inondation, bruit, sols
08
PPRI & stratégie de sous-sols
Zone B, cote de casier 31,20 m NGF
09
Le studio de cinéma
Sous-destination et intégration
10
L'hébergement Edgar Suites
Sous-destination et régime allégé
11
La programmation à l'épreuve du règlement
Verdicts poste par poste et décision
Synthèse § 01
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
L'enveloppe constructible, en bref
Cette note établit l'enveloppe constructible réglementaire de la parcelle dans son scénario de référence — une opération de logements (dont 30 % de logements sociaux). Les destinations spécifiques envisagées sont instruites dans leurs chapitres dédiés.
La parcelle — 5 755 m², tri-frontale, intégralement en zone U1-A-1 — porte deux filets de hauteur : BLEU 19,5 m sur la rue de Paris, VIOLET 22,5 m sur la rue de Silly et l'avenue Jean-Baptiste Clément, comptés dans une bande E de 15 m intégralement constructible.
22,5 m
Filet VIOLET — Silly & Clément
19,5 m
Filet BLEU — rue de Paris
12 m
Cœur d'îlot — R+3
40 %
Emprise hors bande E
31,20
PHEC en m NGF — zone B
Deux filets, une bande E de 15 m intégralement constructible, un cœur d'îlot bridé à R+3 / 12 m et 40 % d'emprise : l'enveloppe de droit commun est ainsi posée. La note la décline ensuite poste par poste, puis confronte la programmation envisagée à chacune de ces règles.
Synthèse réglementaire — PLUi GPSO
01
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Synthèse § 01
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Réponse aux six points soulevés
Les six questions du brief trouvent leur réponse dans les sections de la note ; chaque point renvoie à la section où la règle est posée.
01
Adressage vis-à-vis des rues
Contexte & zonage · Implantation & géométrie
02
Implantation par rapport aux voisins
Implantation & géométrie de l'enveloppe
03
Espaces verts & réseaux viaires au sein du lot
Le programme imposé par le règlement
04
Intégration du studio de cinéma
Le studio de cinéma · PPRI & sous-sols
05
Éléments de la ville (OAP, servitudes, procédures)
Contexte & zonage · Servitudes & risques
06
Minimiser le nombre de sous-sols
PPRI & stratégie de sous-sols
Synthèse — repères de lecture
01
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Chapitre 02
02
Couches opposables
Contexte, zonage & prescriptions
Le zonage U1-A-1, les prescriptions surfaciques portées par les plans graphiques 4.2–4.6 et les servitudes de procédure relevées au droit de la parcelle — la carte des contraintes, avant toute règle de gabarit.
Contexte § 02
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
La parcelle tri-frontale
Chaque voie est un alignement distinct portant son propre filet ; la carte superpose l'assiette et les couches opposables (zonage, filets, marge de recul, servitudes).
Contexte — Géoportail de l'Urbanisme
02
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Contexte § 02
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Prescriptions surfaciques opposables
La totalité de l'assiette (5 755 m²) est en zone U1-A-1. Prescriptions portées par les plans graphiques 4.2 à 4.6, confirmées par le publipostage Terrain n°74.
| Prescription | Effet réglementaire au droit de la parcelle |
|---|---|
| Mixité sociale (SMS-4) | ≥ 30 % PLAI/PLUS dès 800 m² SDP logement ou 12 logtsart. 7, p. 247 |
| Typologie (STML) | ≥ 65 % de T3 et + (hors social) dès 6 logementsart. 7, p. 248 |
| Stationnement — secteur S1 | Cœur de métropole limitrophe de Paris (normes les plus réduites)art. 8, p. 251–261 |
| Coefficient de Biotope (CBS) | 0,2plan 4.4 ; p. 220 |
| Pleine terre | 10 % de l'unité foncièrep. 217 |
| Marge de recul (plan 4.2) | Recul graphique de 52,3 m² mesuré sur le plan 4.2, à l'angle nord (av. J.-B. Clément × rue de Silly) ; implantation à l'alignement sur le reste des voiesplan graphique 4.2 (PRESCRIPTION_SURF) ; règlement p. 58 |
| Linéaire commercial type 2 | RdC commerce / service / équipement d'intérêt collectif et services publics (EICSP) av. J.-B. Clément & rue de Silly (non rue de Paris)art. 7, p. 246 |
Contexte — plans graphiques 4.2–4.6
02
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Contexte § 02
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Servitudes de procédure & préemptions
| Servitude de procédure | Conséquence |
|---|---|
| Taxe d'aménagement | Taux majoré 5 %annexes PLUi GPSO |
| Permis de démolir | Obligatoire (art. R.421-28 C. urb.)Code de l'urbanisme |
| Déclaration préalable de clôture | Exigée (art. R.421-12 C. urb.)Code de l'urbanisme |
| Droit de Préemption Urbain Renforcé | DIA préalable à toute cessionCode de l'urbanisme |
| Préemption fonds de commerce / baux | Déclaration en mairieCode de l'urbanisme |
| Sursis à statuer « Rhin et Danube » | Gel d'instruction ≤ 2 ans (3 ans cumulés, art. L.424-1) ; si périmètre d'attente (PAPAG), servitude ≤ 5 ans (art. L.151-41)Code de l'urbanisme |
Contexte — couches d'information (Terrain n°74)
02
s
Contexte § 02
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Risques, nuisances & sujétions
| Risque / nuisance / sujétion | Conséquence |
|---|---|
| Secteur affecté par le bruit | Isolement acoustique des façades ; av. J.-B. Clément catégorie 3, secteur 100 m (détail § Servitudes)arrêté DCPPAT 2023-71 |
| Zone à risque d'exposition au plomb | Diagnostic plomb avant démolition (R.1334-10 CSP)Code de la santé publique |
| Zone susceptible — termites | État parasitaire + traitement préventifarrêté préfectoral |
| Réseau de chaleur/froid classé | Raccordement obligatoire (art. L.712-1 C. énergie ; détail § Espaces verts)Code de l'énergie |
| Règlement Local de Publicité (ZP2) | Enseignes du studio de cinéma encadréesRLP, annexe PLUi GPSO |
| Zonage pluvial — secteur 1 | Rétention à la parcelleannexes sanitaires |
| Compatibilité supra-communale | SCoT Métropole du Grand Paris & SDRIF-E — densification des centralités bien desserviesSCoT MGP ; SDRIF-E |
Contexte — couches d'information (Terrain n°74)
02
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Chapitre 03
03
Gabarit par voie
Le gabarit de hauteur
La hauteur n'est pas un plafond unique : elle est prescrite frontage par frontage par un « filet de hauteur » repéré en couleur au plan graphique 4.2. La parcelle porte deux filets.
Gabarit § 03
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Deux filets, deux gabarits
Hauteurs retenues du publipostage Terrain n°74, concordantes avec le plan 4.2 et l'art. 3.5.2 (p. 89).
Gabarit-enveloppe des filets de hauteur U1-A-1 (art. 3.5.2, p. 89) : filet BLEU R+4+1 (façade 15 m + couronnement = 19,5 m) et filet VIOLET R+5+1 (façade 18 m + couronnement en retrait 1,5 m = 22,5 m), comptés dans la bande E de 15 m depuis l’alignement.
| Frontage | Filet | Façade | Couronnement | Total |
|---|---|---|---|---|
| Rue de Silly & av. J.-B. Clément | VIOLET (R+5+1) | 18 m | retrait 1,5 m | 22,5 m |
| Rue de Paris | BLEU (R+4+1) | 15 m | pente 4/1 | 19,5 m |
Gabarit — filets de hauteur
03
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Gabarit § 03
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
La table des filets
Modèle de couleur du règlement (art. 3.5.2, p. 89). La parcelle porte les filets BLEU et VIOLET (en gras).
| Filet | Hauteur de façade | Couronnement | Hauteur totale |
|---|---|---|---|
| ROSE | R+1 — 6 m | pente 4/1, 3,5 m | 9,5 m |
| JAUNE | R+2 — 9 m | pente 4/1, 4,5 m | 13,5 m |
| ORANGE | R+3 — 12 m | pente 4/1, 4,5 m | 16,5 m |
| BLEU | R+4 — 15 m | pente 4/1, 4,5 m | 19,5 m |
| VIOLET | R+5 — 18 m | retrait 1,5 m, 4,5 m | 22,5 m |
| ROUGE | R+5 — 18 m | double retrait, 7,5 m | 25,5 m |
| NOIR | R+6 — 21 m | double retrait, 7,5 m | 28,5 m |
Gabarit — table des filets (art. 3.5.2)
03
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Gabarit § 03
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Dégressivité & levier
Le filet ne vaut que dans la bande E ; au-delà il dégrade, et un seuil d'activités le relève. Deux mécanismes que ces coupes donnent à lire.
01Cas général
La dégressivité de hauteur
Le filet (19,5 m BLEU / 22,5 m VIOLET) ne s'applique que dans la bande E de 15 m depuis l'alignement. Au-delà, en cœur d'îlot, la hauteur redescend au cas général R+3 / 12 m.art. 3.5.2, p. 90
02Levier d'activités
Une façade supplémentaire
Si les activités ou équipements d'intérêt collectif atteignent au moins 1/3 de la SDP, un niveau de façade est accordé : la hauteur totale passe à 21,5 m (BLEU) / 25 m (VIOLET).art. 3.5.2, p. 89
Gabarit — dégressivité & levier
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Gabarit § 03
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Précisions de lecture du filet
| Règle | Détail |
|---|---|
| Bande E — 15 m pour toutes destinations | Comptée perpendiculairement à l'alignement. Les extensions par destination (18 m bureaux sur 4 axes nommés — Route de la Reine, av. Général Leclerc, av. Édouard Vaillant, av. André Morizet —, 16 m EICSP en U1-A-1b, 18 m activités en U1-A-2) ne visent pas cette parcelle — la bande E vaut 15 m.art. U1-3.2, p. 69-70 & 3.4, p. 83 |
| Retournement de gabarit | Sur terrain d'angle, le gabarit haut peut se retourner sur une façade au filet plus bas (longueur plafonnée à 20 m de droit commun) ; ici le filet plus bas est le BLEU (bande E 15 m), donc le retournement du VIOLET est borné à 15 m.art. 3.5.2, p. 89 |
| Cœur d'îlot (au-delà de la bande E) | Règle du « filet le plus bas » ; l'unité foncière dépassant 2 000 m², le cas général redescend à R+3 / 12 m.art. 3.5.2, p. 90 |
Conséquence pratique : la hauteur maximale ne se mobilise que sur les quinze premiers mètres depuis l'alignement — au-delà, le cœur d'îlot retombe à R+3 / 12 m. La capacité utile se concentre donc en première frange sur rue, et le retournement du VIOLET reste borné à 15 m.
Gabarit — précisions (art. 3.5.2)
03
s
Chapitre 04
04
Forme de l'enveloppe
Implantation & géométrie
Au-delà du filet, la forme de l'enveloppe est tenue par les règles d'implantation (sur voies et sur limites séparatives), la règle d'emprise au sol et deux familles de césures.
Implantation § 04
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Trois régimes d'implantation
La parcelle est tri-frontale : chaque voie est un alignement, et les constructions s'implantent à l'alignement (sauf une marge de recul de 52,3 m² mesurée au plan 4.2, à l'angle nord avenue J.-B. Clément × rue de Silly). Trois régimes se superposent dans la profondeur.
Bande E de 15 m : implantation à l’alignement (ou marge de recul) et jointive sur les limites séparatives latérales ; au-delà de la bande E, hauteur dégressive (R+3 / 12 m) et retraits L ≥ Hf/2 (≥ 8 m avec baies).
| Position dans la profondeur | Règle d'implantation |
|---|---|
| Dans la bande E (15 m) | Implantation jointive obligatoire sur les limites latérales. Toute façade en retrait : L ≥ Hf/2, ≥ 6 m (avec baies) ou 3,5 m (sans baie).art. U1-A-1, p. 70 |
| Au-delà de la bande E | En limite admise sur ≤ 40 % de chaque limite latérale ; UF > 2 000 m² : retraits L ≥ Hf/2 et ≥ 8 m (avec baies) ou ≥ 5 m (sans baie).art. U1-A-1, p. 70-71 |
| Salubrité (vis-à-vis) | Retrait minimal de 4 m si la construction contiguë n'occupe pas toute la bande E en limite.règlement, p. 73 |
Trois régimes se superposent dans la profondeur — alignement sur voie, jointivité latérale en bande E, retrait dégressif au-delà. La volumétrie doit composer avec les trois simultanément, ce qui concentre la capacité bâtie sur les fronts de rue.
Implantation — limites séparatives
04
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Implantation § 04
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Dissociation & vis-à-vis
La longueur sur rue dépassant 25 m, les volumes en élévation ne peuvent former un bloc continu jointif : ils se détachent, le socle pouvant rester continu au rez-de-chaussée.
Dissociation et vis-à-vis sur un même terrain (art. U1-3.2.2 / 3.3.2, p. 71) : longueur sur rue ≥ 25 m — les niveaux au-dessus du RdC se dissocient des constructions en limite séparative (vis-à-vis L ≥ Hf − 3 m, min 5 m) ; liaison au RdC admise.
« Lorsque la longueur sur rue ≥ 25 m, toute construction comprenant au moins un niveau sur rez-de-chaussée doit être dissociée des constructions en limite séparative ; vis-à-vis L ≥ Hf − 3 m (≥ 5 m) avec baies, ou L ≥ Hf/2 (≥ 3,50 m) sans baie. Des liaisons en rez-de-chaussée restent autorisées. »
PLUi GPSO — art. U1-3.2.2 & 3.3.2, p. 71 / 79
Implantation — dissociation
04
s
Implantation § 04
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
L'emprise au sol
L'emprise ne se mesure pas en pourcentage uniforme, mais par rapport à la bande E de 15 m.
Emprise au sol (art. U1-3.4.2, p. 82-83) : la bande E de 15 m est intégralement constructible ; au-delà, l’emprise est plafonnée à 40 % de la surface hors bande E.
Une couronne pleine, un cœur plafonné
La bande E de 15 m est intégralement constructible en emprise le long des trois voies ; au-delà, en cœur de parcelle, l'emprise est limitée à 40 % de la surface hors bande E. Déterminant pour la surface du socle.
Implantation — emprise (art. U1-3.4.2)
04
s
Implantation § 04
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Les césures qui fractionnent
Deux césures distinctes fractionnent les volumes longs.
Césure toute hauteur (PLUi GPSO — règlement, p. 60-61) : toute façade sur voie de plus de 30 m doit être interrompue par une césure d’au moins 4 m de large, sur toute la hauteur et la profondeur du bâtiment.
Césure complémentaire de cœur d’îlot (art. U1-3.3.2, p. 79) : une construction nouvelle de linéaire > 20 m au-delà de la bande E doit ménager une césure ≥ 5 m sur toute sa profondeur — distincte de la césure toute hauteur.
Césure toute hauteur — toute façade sur voie de plus de 30 m est interrompue par une césure d'au moins 4 m, sur toute la hauteur et la profondeur.
Césure de cœur d'îlot — une construction nouvelle de linéaire > 20 m au-delà de la bande E ménage une césure d'au moins 5 m sur toute sa profondeur.
Au-delà de 30 m de façade sur voie, le bâti ne peut rester continu : la césure de 4 m toute hauteur et celle de 5 m en cœur d'îlot imposent un rythme de fractionnement qui dimensionne les plots et structure la composition d'ensemble.
Implantation — césures
04
s
Chapitre 05
05
Composition imposée
Le programme imposé
Indépendamment du gabarit, le règlement impose des obligations de composition (mixité sociale, typologie, mixité fonctionnelle, linéaire commercial) et des obligations d'espaces verts et de raccordement énergétique.
Programme § 05
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Obligations de composition
Toutes déclenchées par l'ampleur de l'opération.
| Obligation | Règle |
|---|---|
| Mixité sociale (SMS-4) | ≥ 30 % de la SDP logement en PLAI/PLUS dès 800 m² ou 12 logtsart. 7, p. 247 |
| Typologie (STML) | ≥ 65 % de logements T3 et + (hors social) dès 6 logementsart. 7, p. 248 |
| Mixité fonctionnelle | ≥ 5 % de la SDP en destination autre que logement (> 80 logts ou > 5 000 m²)art. 7, p. 245 |
| Linéaire commercial type 2 | RdC commerce / restauration / EICSP av. J.-B. Clément & rue de Silly (non rue de Paris)art. 7, p. 246 |
| Bonus +1 niveau | Réservé aux axes autorisant 80 % de bureaux (démolition-reconstruction de bureaux en logements, ou opération ≥ 40 % de social) : inapplicable ici, J.-B. Clément hors de ces axes.p. 97 |
| Stationnement logement | Auto : 0,5 pl./logt T1–T2 ; 1 pl./logt T3+ ; 0,5 pl./social — norme du Secteur 1 (tout Boulogne, limitrophe de Paris). Vélo : 1 pl./logt T1–T2 ; 2 pl./logt T3+ (min. 5 m²).art. 8 — auto p. 252 (Secteur 1) ; vélo p. 261 |
Ces obligations se déclenchent avec l'ampleur de l'opération — et surtout, mixité sociale (≥ 30 %) et typologie (≥ 65 % T3+) se mesurent en surface de plancher, non en nombre de logements : raisonner en nombre sous-estimerait l'effort réel à porter.
Programme — obligations (art. 7 & 8)
05
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Programme § 05
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Espaces verts, eaux pluviales & énergies
En zone inondable, la maîtrise de l'eau commande deux réponses complémentaires : en surface, une part de pleine terre, un coefficient de biotope et la rétention des eaux à la parcelle ; en sous-sol, un stationnement cuvelé — seul usage souterrain admis, le local vélos restant au rez-de-chaussée.
Espaces verts et biotope : pleine terre d’au moins 10 % de la parcelle, toitures végétalisées et rétention des eaux à la parcelle ; coefficient de biotope (CBS) d’au moins 0,2.
Stationnement (secteur S1) : automobile renvoyé en sous-sol cuvelé (PPRI zone B), local vélos couvert au rez-de-chaussée.
| Paramètre | Valeur réglementaire |
|---|---|
| Pleine terre | 10 % imposés. La règle alternative (30 % si l'état avant travaux l'atteint) ne se déclenche pas : emprise bâtie existante ≈ 5 476 m² sur 5 755 m² (≈ 95,2 %), pleine terre résiduelle ≤ 4,8 %.p. 217-219 ; plan 4.4 |
| Coefficient de Biotope (CBS = 0,2) | Pondération : pleine terre 1,0 ; toiture végétalisée (≥ 1 m) 0,9 ; semi-perméable 0,35 ; murs 0,30 ; imperméable 0.p. 220-221 ; plan 4.4 |
| Eaux pluviales & continuités | Rétention à la parcelle ; localiser la pleine terre pour sa connectivité, végétaliser toitures et pieds d'immeuble.OAP Continuités écologiques, orientations 2.4.1 à 2.4.7 |
| Énergies | Raccordement obligatoire au réseau de chaleur classé « Seguin Rives de Seine » (exploité par IDEX, classé le 03/12/2024 ; > 150 m² SDP) ; ≥ 50 % de toiture fonctionnalisée si emprise ≥ 300 m² ; PAC/clim dissimulées.OAP Énergies ; art. L.712-3 |
Programme — espaces verts & énergies
05
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Les leviers sur la SDP
Chapitre 06 · Activités · dérogation · requalification
Leviers § 06
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Trois leviers sur l'enveloppe
Au-delà du gabarit de droit commun, trois leviers regagnent de la hauteur ou de l'emprise : le seuil d'activités / EICSP (≥ 1/3 de la SDP), la dérogation L.152-6 hors PLU, et la requalification d'ensemble en équipement.
1 · Activités / EICSP ≥ 1/3 SDP — façade +≈ 2 m
Si au moins 1/3 de la SDP relève d'activités ou d'équipements d'intérêt collectif, la façade gagne ≈ 2 m : 21,5 m (BLEU) / 25 m (VIOLET). Le studio (activité) atteint ce seuil.art. 3.5.2, p. 89
2 · Dérogation L.152-6 — surhausser le logement
Pour une construction principalement d'habitation, l'autorité peut autoriser un dépassement du filet sans excéder la hauteur du bâti contigu (faîtage), au titre de la mixité sociale. Discrétionnaire, projet par projet.C. urb. art. L.152-6, 1°
3 · Requalification d'ensemble en EICSP — bascule plusieurs règles d'enveloppe :
| Paramètre d'enveloppe | Habitation | Équipement (EICSP) | Effet sur le volume |
|---|---|---|---|
| Emprise (hors bande E) | bande E + 40 % | bande E + 50 % | +10 pts d'emprise en cœur |
| Coefficient de biotope (CBS) | 0,2 | 0,1 (art. 4.2.2) | Pleine terre / végétal réduit de moitié |
| Césure de cœur d'îlot | exigée (> 20 m : césure ≥ 5 m) | non applicable | Linéaire continu plus long |
| Hauteur en bande Eart. 3.5.2, p. 89 | ≥ 1/3 SDP : 21,5 / 25 m — sinon 19,5 / 22,5 m | acquis : 21,5 m (BLEU) / 25 m (VIOLET) | Levier de façade acquis de droit |
| Hauteur au-delà de la bande Eart. 3.5.2, p. 90 ; cas particulier EICSP | cas général : R+3 / 12 m | hauteur de façade du filet : 17 m (BLEU) / 20,5 m (VIOLET) | Volume utile gagné en cœur d'îlot |
| Stationnement | ratios logement | norme « équipement » | Recalculé, sans effet sur le gabarit |
Leviers — SDP, dérogation, requalification
09
s
Chapitre 07
07
Opposables de plein droit
Servitudes & risques
Les servitudes d'utilité publique sont opposables indépendamment de leur mention au règlement de zone. Patrimoine, réseaux, inondation, captage, bruit et pollution des sols au droit de la parcelle.
Servitudes § 07
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Patrimoine & réseaux
| Servitude / élément | Effet sur le projet |
|---|---|
| AC1 — abords MH (Maison Lombard, inscrite le 15/01/1975) | Aucun périmètre délimité : régime de droit commun 500 m, avis conforme de l'ABF. Parcelle à ≈ 54 m de la « Maison cubiste du peintre Alfred Lombard » (réf. Mérimée PA00088080), covisibilité directe — incluse.p. 18-21 ; C. patrimoine L.621-31/32 |
| Patrimoine bâti protégé — BB-I-077 (182 rue de Paris) | Pavillon « patrimoine bâti d'intérêt » grevant l'unité foncière : démolition totale interdite sauf péril, suppression d'éléments interdite, ITE inadaptée interdite. Le plan 4.3 ne hachure pas le corps principal de l'assiette.art. 6 ; Cahier des patrimoines 4.3.a |
| I1 — canalisation de matières dangereuses | Parcelle HORS zones d'effets létaux (GRTgaz Meudon–Gennevilliers, DN600, zone d'effets létaux SUP1 ≤ 140 m ; parcelle à ≈ 280 m au-delà de SUP1) ; analyse R.555-30-1 non exigée.p. 38 ; arrêté 07/12/2015 |
| T1 — voie ferrée (métro 10, tunnel) | ≥ 2 m de la limite ferroviaire ; zone sensible de 30 m de part et d'autre du tunnel.liste des SUP |
| PT2 — dégagement hertzien | Plafond 127–142 m NGF — non contraignant (très au-dessus des filets).liste des SUP |
| I4 — réseaux électriques souterrains | DT/DICT pour tous travaux à proximité.liste des SUP |
Aucune protection n'interdit l'opération, mais l'avis conforme de l'ABF (covisibilité de la Maison Lombard) et le pavillon protégé BB-I-077 encadrent la démolition et l'expression architecturale : à instruire très en amont du plan-masse.
Servitudes — patrimoine & réseaux
07
s
Servitudes § 07
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Inondation, captage, bruit & sols
| Servitude / risque | Effet sur le projet |
|---|---|
| PM1 — PPRI de la Seine | Parcelle en « Zone B – Centre urbain » : sous-sols hors stationnement interdits, plancher au-dessus de la cote de casier, cuvelage. PHEC 31,20 m NGF. Régime détaillé § PPRI.PPRI 09/01/2004 (prescrit 29/05/1998 ; mod. 07/07/2017 & 11/07/2022) — SUP PM1 |
| AS1 — protection captage Suresnes (arrêté 2012-128 du 17/07/2012, mod. 2016-52 du 12/04/2016) | Parcelle HORS périmètre AS1 (corridor Seine à 770–1 135 m). Aucun risque captage inscrit.p. 15 ; ERRIAL |
| Classement sonore — av. J.-B. Clément (cat. 3) | Toute l'assiette en secteur affecté (100 m ; tronçon Rond-Point Rhin-et-Danube – Bd J. Jaurès) ; isolement forfaitaire ≈ 38 dB à 0–10 m (dégressif jusqu'à 30 dB à 80 m), avant corrections d'angle de vue (jusqu'à −9 dB) et d'écran (jusqu'à −6 dB).arrêté DCPPAT 2023-71 du 26/05/2023 ; arrêté du 30/05/1996 modifié ; cartographie DRIEAT |
| Risques sanitaires de chantier | Plomb, amiante (DTA), termites ; pollution des sols documentée (BASIAS « Studio de Boulogne », hors BASOL ; cuves enterrées + PCB éliminés 1996) — étude de sols Phase II justifiée.audit ICF 19/12/2011 ; R.1334-10 CSP |
Servitudes — inondation & sols
07
s
Servitudes § 07
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
La servitude privée de 1974
Un seul titre publié grève la parcelle côté rue de Silly ; il se cumule avec le filet VIOLET et réduit l'emprise en élévation.
Servitude privée de 1974 (perpétuelle) : deux bandes non aedificandi et non altius tollendi le long de la rue de Silly — rien en élévation, usage de sous-sol réservé.
Non aedificandi & non altius tollendi, côté Silly
Acte CHAMPENOIS de 1974, publié à Vanves le 12 juin 1974 (vol. 1195 n° 14 ; aujourd'hui SPF de Nanterre) : deux bandes le long de la rue de Silly — A-B-C-D (façade 23,47 m ; 319,24 m²) et E-F-G-H (façade 27,88 m ; 359,24 m²), soit ≈ 678 m². Rien en élévation (surélévation interdite et, en cas de destruction, construction en élévation interdite), mais le sous-sol reste réservé (« garages et caves »). Inscription à reporter sur la parcelle fille E 128 (issue de E 20 + E 21), état hypothécaire par CERFA 3233-SD. Réelle et perpétuelle, opposable tant qu'aucune mainlevée n'est prouvée.
La servitude perpétuelle de 1974 gèle ≈ 678 m² en élévation côté rue de Silly : surélévation et reconstruction y sont exclues. La constructibilité de l'angle n'y est mobilisable qu'au sous-sol — à purger ou à intégrer au plan-masse.
Servitudes — acte CHAMPENOIS 1974
07
s
Chapitre 08
08
Contrainte fixe
PPRI & sous-sols
La stratégie de sous-sol est commandée par le PPRI de la Seine : la parcelle est en zone B « Centre urbain » sur toute son emprise. Cote de casier (PHEC) = 31,20 m NGF, crue de référence 1910.
PPRI § 08
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Le PPRI commande les sous-sols
La cote de casier (PHEC) au droit de la parcelle est de 31,20 m NGF ; les règles ci-dessous s'imposent au projet.
| Article (PPRI zone B) | Règle applicable au projet |
|---|---|
| art. 2.1 — sous-sols | Sous-sols à usage autre que stationnement interdits ; le stationnement en sous-sol reste admis. |
| art. 2.2.a — cote des planchers | Plancher bas du studio (usage sensible) au-dessus de 31,20 m NGF. Tolérances : entrées < 30 m² et rampes PMR ; commerces tolérés jusqu'à 2 m sous la cote (UF > 3 000 m² : ≤ 10 % de l'UF, plafond global 30 % de l'UF). |
| art. 1 — compensation | Caves / parkings en cuvelage étanche jusqu'à 2,5 m sous la cote (28,70 m NGF), avec compensation des volumes inondables. |
« Le plateau du studio ne peut être ni enterré ni semi-enterré : sous-sols hors stationnement interdits et plancher au-dessus de la cote de casier. »
PPRI de la Seine — règlement zone B, art. 2.1 & 2.2.a
PPRI — règlement zone B
08
s
PPRI § 08
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Deux facteurs vers un sous-sol minimal
Comment le volume disponible est ensuite rempli relève de la conception et n'entre pas dans la présente analyse.
PPRI Seine — zone B « centre urbain » : sous-sols à usage autre que stationnement interdits ; le plateau du studio doit être bâti en élévation au-dessus de la cote de casier ; parking en sous-sol admis sous cuvelage étanche.
| Facteur | Incidence sur les sous-sols |
|---|---|
| Nappe & pollution des sols | Forte exposition à la remontée de nappe (MRAe) ; BASIAS « Studio de Boulogne » (IDF9201348/49), hors BASOL et hors secteur d'information sur les sols ; cuves enterrées (≈ 16 m³) + transformateurs PCB éliminés 1996, amiante (DTA). Justifie une étude de sols Phase II + cuvelage étanche.ERRIAL 09/01/2026 ; MRAe ; audit ICF 19/12/2011 |
| Bandes de servitude rue de Silly | L'acte de 1974 réserve l'usage de sous-sol (« garages et caves ») : emplacement le plus logique pour le stationnement enterré — le seul usage de sous-sol admis par le PPRI.acte CHAMPENOIS 1974 ; PPRI art. 2.1 |
Nappe sub-affleurante et servitude de 1974 convergent : le sous-sol se réduit au stationnement, à l'aplomb des bandes contraintes de la rue de Silly — le seul usage souterrain réellement disponible.
PPRI — stratégie de sous-sols
08
s
Le studio de cinéma
Chapitre 09 · Destinations admises
Studio § 09
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Quelle sous-destination ?
Un « studio de cinéma » (plateau, loges, bureaux) se lit sous plusieurs sous-destinations du PLUi. Le choix décide s'il est autorisé sans condition ou sous conditions — et commande des règles distinctes (linéaire commercial, levier de gabarit, plafond de bureaux).
| Sous-destination envisageable | Admission U1-A-1 | Ce qu'elle implique |
|---|---|---|
| CinémaCommerce et activités de service | Sans condition | Vise un établissement de spectacles cinématographiques accueillant une clientèle commerciale (art. L.212-1 du code du cinéma) — une salle ouverte au public. Ne correspond pas à un studio de production.définition p. 19 ; table 2.1.1 p. 39 |
| Salles d'art et de spectacleÉquipements d'intérêt collectif | Sans condition | Vise le spectacle vivant (salles de concert, théâtres). Un plateau de tournage n'accueille pas de spectacle public : écartée. |
| IndustrieAutres activités — sect. secondaire / tertiaire | Sous condition | Couvre les activités de production (le plateau de tournage audiovisuel). Condition (indice 4) : compatibilité avec le voisinage immédiat et rapproché.table 2.1.1 p. 39 ; art. 2.1.4-4 p. 43 |
| BureauAutres activités — sect. secondaire / tertiaire | Sous condition | Couvre les loges, bureaux et régie administrative. Condition (indice 3) : ≤ 20 % de la SDP à Boulogne, dans une bande de 50 m depuis l'alignement — l'av. J.-B. Clément n'étant pas un des axes portant ce taux à 80 %.art. 2.1.4-3 p. 43 |
Classement retenu : Industrie (plateau) + Bureau (loges & régie)
Le programme est une activité de production audiovisuelle, et non un « Cinéma » au sens du PLU (aucune clientèle commerciale accueillie). Il est donc autorisé sous conditions, et non sans condition. Conséquence directe : un rez-de-chaussée d'activité ne satisfait pas l'obligation de linéaire commerce / service / EICSP imposée av. J.-B. Clément & rue de Silly — une frange dédiée reste à prévoir en pied sur ces voies. En contrepartie, l'activité alimente le levier ≥ 1/3 SDP (façade supplémentaire) et son stationnement automobile reste « selon les besoins estimés » (vélo : 1 pl./200 m² pour le plateau, 1 pl./100 m² pour loges & bureaux, soit ≈ 15 à 20 pl. pour ≈ 2 450 m²).
Le tournage relève de l'industrie, la régie et les loges du bureau (≤ 20 % SDP) : le studio est admis sous conditions, hors « SDP logement ». À ce titre, il peut alimenter le levier d'activités ≥ 1/3 qui rehausse la façade.
Studio de cinéma — sous-destination
06
s
Studio § 09
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Le studio de cinéma à intégrer
Une fois le studio classé en activité (Industrie + Bureau, sous conditions), son intégration est encadrée par des règles déjà détaillées, rappelées ici en regard du programme.
Plateau de tournage — hauteur libre 13,50 m : le volume s’inscrit dans la hauteur de façade droite des filets (15 m côté BLEU, 18 m côté VIOLET) ; la latitude pour superposer du logement est plus large côté VIOLET (rue de Silly).
| Point d'intégration | Règle applicable |
|---|---|
| Hauteur libre du plateau de tournage | Le studio exige 13,50 m de hauteur libre : le volume s'inscrit dans la hauteur de façade droite du filet — la part verticale avant couronnement, soit 15 m côté BLEU et 18 m côté VIOLET — et en consomme l'essentiel côté BLEU — la latitude pour superposer du logement est plus large côté VIOLET (rue de Silly).programme MO ; § Le gabarit de hauteur — façade droite 15 m (BLEU) / 18 m (VIOLET) ; filet total 19,5 m / 22,5 m |
| Hauteur libre du RdC actif | À ne pas confondre avec le plateau : tout RdC commerce / activité / équipement impose ≥ 3,50 m plancher à plancher.PLUi GPSO — p. 85 · § Implantation & géométrie |
| Composante bureau (loges & régie) | La part Bureau du studio — loges, régie, administration — reste plafonnée à ≤ 20 % de la SDP, dans la bande de 50 m depuis l'alignement ; l'av. J.-B. Clément ne porte pas le régime étendu à 80 %. Le projet étant une démolition-reconstruction, au-delà de cette bande la surface de plancher de bureau peut être reconstruite au plus à hauteur de la surface de bureau démolie (à confirmer sur l'existant).art. 2.1.4 (3), p. 43 · § Le programme imposé |
| Levier de gabarit | Le studio (activité) atteint le seuil ≥ 1/3 SDP, ouvrant +1 façade (21,5 m BLEU / 25 m VIOLET).§ Le gabarit de hauteur |
| Plancher hors d'eau | Plateau bâti au-dessus de la cote de casier (PHEC 31,20 m NGF) ; enterrement interdit en zone B.§ PPRI & sous-sols |
| Risque gaz (GRTgaz) | Parcelle hors zones d'effets GRTgaz : analyse R.555-30-1 non requise, quel que soit l'effectif accueilli.§ Servitudes & risques |
| Accès & livraisons | Limiter et mutualiser les accès ; aire de manœuvre des camions au rez-de-chaussée.OAP Mobilité |
| Stationnement (studio) | Régime industrie + bureau, distinct du logement. Auto : « selon les besoins estimés ». Vélo : 1 pl./200 m² de plateau + 1 pl./100 m² de bureaux, soit ≈ 15 à 20 pl. pour ≈ 2 450 m² SDP.art. 8 ; § Le programme imposé |
| Enseignes | Encadrées par le Règlement Local de Publicité (zone ZP2).annexe PLUi GPSO |
Le plateau (13,50 m libre) s'inscrit dans la façade droite du filet, avec une latitude plus large côté VIOLET pour superposer du logement ; il reste bâti au-dessus de 31,20 m NGF imposé par le PPRI.
Studio de cinéma — points d'intégration
06
s
L'hébergement Edgar Suites
Chapitre 10 · Hébergement touristique
Hébergement § 10
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Quelle sous-destination ?
Une résidence hôtelière type Edgar Suites — suites meublées louées à une clientèle de passage, avec services — se lit sous plusieurs sous-destinations du PLUi. Le choix décide si l'opération relève de l'habitation et de ses obligations sociales, ou du commerce et des services — et commande des règles distinctes (base sociale, stationnement, linéaire).
| Sous-destination envisageable | Admission U1-A-1 | Ce qu'elle implique |
|---|---|---|
| LogementHabitation | Sans condition | Vise les ménages qui y élisent domicile, à l'exclusion des hébergements. Une clientèle de passage en meublé touristique n'en relève pas — et ce classement déclencherait les 30 % sociaux et la typologie 65 % T3+. Écartée.définition p. 18 ; table 2.1.1 p. 39 |
| HébergementHabitation | Sans condition | Vise les résidences ou foyers avec service destinés à des publics spécifiques (étudiants, seniors, travailleurs). Edgar Suites ne s'adresse pas à un public spécifique : écartée.définition p. 18 |
| HôtelsCommerce et activités de service | Sans condition | Établissements commerciaux offrant à une clientèle de passage des appartements meublés en location, assortis de services ; le bail de courte durée (≤ 3 mois) y est assimilé. Correspond au modèle Edgar Suites.définition p. 18 ; table 2.1.1 p. 39 |
| Autres hébergements touristiquesCommerce et activités de service | Sans condition | Constructions autres que les hôtels destinées aux touristes, notamment les résidences de tourisme. Classement alternatif si l'exploitation relève du statut de résidence de tourisme.définition p. 19 ; table 2.1.1 p. 39 |
Classement retenu : Hôtels (résidence hôtelière) — variante Autres hébergements touristiques
Le cahier des charges décrit une résidence hôtelière — suites meublées louées à une clientèle de passage, avec services : l'opération relève du commerce et des services, non de l'habitation. Selon le statut d'exploitation (séjours majoritairement ≤ 3 mois, accueil commercial), le classement de référence est Hôtels ; un statut de résidence de tourisme basculerait vers Autres hébergements touristiques. Les deux sont admis sans condition en U1-A-1. Conséquence directe : les 3 000 m² sortent de la base « SDP logement » — donc hors des 30 % sociaux et de la typologie 65 % T3+ — tout en alimentant le seuil ≥ 5 % de mixité fonctionnelle avec le studio de cinéma.
Classé en commerce et services (hébergement hôtelier), Edgar est une destination admise distincte du logement : il sort de la base « SDP logement » et échappe aux obligations de mixité sociale et de typologie.
Hébergement Edgar Suites — sous-destination
06
s
Hébergement § 10
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
L'hébergement Edgar Suites à intégrer
Classé en commerce et services, l'hébergement obéit à un régime distinct du logement — plus léger en stationnement — et son cahier des charges rencontre, sur cette parcelle, la contrainte PPRI des sous-sols.
Stationnement (secteur S1) : automobile renvoyé en sous-sol cuvelé (PPRI zone B), local vélos couvert au rez-de-chaussée.
| Point d'intégration | Règle applicable / écart au cahier des charges |
|---|---|
| Base sociale & typologie | Hors de la base « SDP logement » : les 3 000 m² ne déclenchent ni les 30 % de logements sociaux, ni la typologie 65 % T3+, qui se mesurent sur le seul logement.§ Le programme imposé ; art. 7.2, p. 246 |
| Mixité fonctionnelle | Comptés en destination autre que logement, les 3 000 m² contribuent — avec le studio de cinéma — au seuil ≥ 5 % de la SDP exigé en U1 (opérations > 80 logements ou > 5 000 m²).art. 7.1.1, p. 245 |
| Stationnement | Auto : Hôtels — aucune exigence (plafond 0,25 pl./chambre) ; Autres hébergements touristiques — selon les besoins estimés, contre 0,5 à 1 pl./logement. Vélo : « selon les besoins estimés » pour les deux, contre 1 à 2 pl./logement. Affecter 3 000 m² à l'hébergement plutôt qu'au logement supprime l'essentiel du parking obligatoire de cette part.art. 8 — Secteur 1, auto p. 252 ; vélo p. 261 |
| Sous-sols & PPRIécart au cahier des charges | Le cahier Edgar admet poubelles, laverie, locaux linge et stockage « en RDC ou en sous-sol ». En zone B du PPRI, le sous-sol est réservé au stationnement ; le rez-de-chaussée revenant au studio de cinéma, ces locaux se reportent en étage. Un parking allégé sert directement l'objectif de minimiser les sous-sols.Cahier des charges Edgar Suites — Fiche programme §3 ; § PPRI & stratégie de sous-sols |
| Énergie & climatisation | Le cahier privilégie une eau chaude par raccordement au chauffage urbain : il rejoint l'obligation de raccordement au réseau « Seguin Rives de Seine ». La climatisation des suites devra être dissimulée en façade.Cahier des charges Edgar Suites §3 ; § Espaces verts, eaux pluviales & énergies |
| Densité | Comme le studio, l'hébergement consomme l'enveloppe : sa SDP est autant de constructibilité logement absorbée dans le filet de hauteur et l'emprise.§ Le gabarit de hauteur |
En sortant de la base « SDP logement », Edgar n'alourdit ni les 30 % sociaux ni la typologie et supprime l'essentiel du stationnement obligatoire : c'est le programme le plus souple au regard du règlement.
Hébergement Edgar Suites — points d'intégration
06
s
Chapitre 11
11
Programmation à l'épreuve
À l'épreuve du règlement
On confronte la programmation prévue à date — communiquée par le maître d'ouvrage, susceptible d'évoluer — aux règles établies plus haut, poste par poste. Chaque verdict renvoie à la section où la règle est posée.
Conformité § 11
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
La programmation prévue à date
Communiquée par le maître d'ouvrage et susceptible d'évoluer, elle se confronte ensuite, poste par poste, aux règles établies.
Logements
30 % de logements sociaux ; libres répartis 10 % T1 · 35 % T2 · 35 % T3 · 15 % T4 · 5 % T5 ; sociaux compacts (≈ 56 m² SHAB) ; cages distinctes social / libre, lots avec vue réservés à l'accession.
Studio de cinéma
Plateau 1 300 m², 13,50 m de hauteur libre ; ≈ 2 450 m² SDP avec loges, régie et hall d'accueil (110 personnes) ; à intégrer au rez-de-chaussée avec accès camion.
Edgar Suites
Hébergement neuf de type résidence hôtelière, ≈ 3 000 m² — suites meublées louées à une clientèle de passage, avec services.
Conformité — programmation envisagée
11
s
Conformité § 11
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Verdicts — logement & typologie
| Poste de la programmation | Verdict | Constat & implication |
|---|---|---|
| 30 % de logements sociauxMixité sociale SMS-4 — § Programme | Vigilance | SMS-4 se mesure en SDP, non en nombre. Le social plus compact (~56 m²) que le libre (~59 m²) : 30 % en nombre ≈ 29 % en surface — sous le plancher. À caler à ≥ 30 % de la SDP. |
| Répartition des libres (10/35/35/15/5)Typologie STML ≥ 65 % T3+ — § Programme | Non conforme | T3 et + atteint 55 % (35+15+5) par le nombre, pour un minimum de 65 % : déficit de 10 points. Conformité : T1 + T2 ≤ 35 % (contre 45 % prévus). NB : mesurée en surface de plancher, la part T3 et + avoisinerait 68 %, mais la règle compte les logements, pas les m². |
| Sociaux compacts (≈ 56 m²)STML « hors social » — § Programme | Sans objet | Le social est exclu du calcul des 65 % : sa compacité n'est pas contrainte. Corollaire — toute l'obligation T3+ pèse sur les libres, ce qui aggrave le déficit. |
| Hébergement Edgar Suites — 3 000 m²Sous-destination commerce / service — § Destinations admises | Sans objet | Classé en commerce et services (Hôtels ou Autres hébergements touristiques), admis sans condition. Ses 3 000 m² sortent de la base « SDP logement » : sans effet sur les 30 % sociaux ni la typologie 65 % T3+, ils alimentent les ≥ 5 % de mixité fonctionnelle avec le studio. Stationnement obligatoire fortement allégé. |
Une seule non-conformité dure : la typologie T3+ à 55 % contre 65 % requis (STML). La mixité sociale, elle, est à recaler en surface de plancher — un ajustement de programmation, non un obstacle réglementaire.
Conformité — logement & typologie
10
s
Conformité § 11
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
Verdicts — studio & hébergement
| Poste de la programmation | Verdict | Constat & implication |
|---|---|---|
| Cages distinctes ; lots avec vue à l'accessionChoix de programme / commercial | Conforme | Relève du programme et du choix commercial : aucun obstacle réglementaire. (La dissociation art. U1-3.2.2 vise la séparation d'avec les limites séparatives, sans rapport.) |
| Studio — enterrement / semi-enterrementPPRI zone B, art. 2.1 & 2.2.a — § PPRI | Exclu | Sous-sols hors stationnement interdits, plancher au-dessus de 31,20 m NGF : le plateau ne peut être ni enterré ni semi-enterré. |
| Studio au RdC « sans perte de densité »Emprise 40 % + césure + filet — § EICSP · § Gabarit | Vigilance | Le volume (1 300 m², 13,50 m de hauteur libre) bute sur l'emprise 40 % et la césure de cœur — sauf requalification en EICSP (emprise 50 %, césure levée, CBS 0,1, levier acquis). Le studio contribue au seuil ≥ 1/3 SDP du levier. |
| Hébergement Edgar — locaux en sous-solCahier des charges §3 vs PPRI zone B — § PPRI | Vigilance | Le cahier Edgar place poubelles, laverie et stockage « en RDC ou en sous-sol » ; le PPRI zone B réserve le sous-sol au stationnement et le rez-de-chaussée revient au studio — ces locaux se reportent en étage. En contrepartie, l'hébergement n'impose presque aucun parking, ce qui sert l'objectif de minimiser les sous-sols. |
Le studio n'est pas enterrable (PPRI zone B) et sa densité en cœur d'îlot suppose une requalification en EICSP. À l'inverse, l'hébergement Edgar n'impose presque aucun stationnement : deux destinations aux contraintes opposées.
Conformité — studio & hébergement
10
s
Conformité § 11
CANAL Factory — parcelle 0E 0128
La décision
La programmation est admissible dans ses destinations et globalement compatible avec l'enveloppe : une non-conformité à corriger, deux points à caler, une exclusion ferme. L'hébergement Edgar Suites, classé en commerce et services, allège la base logement comme le stationnement.
55 %
T3 et + · min. 65 %
Répartition des logements libres — T3 et + surlignés
1
Une non-conformité à corriger
La répartition des libres plafonne à 55 % de T3 et + pour un minimum réglementaire de 65 % (STML) : à rééquilibrer vers les grands logements (T1 + T2 ≤ 35 %).
2
La mixité sociale à caler en SDP
Les 30 % sociaux se mesurent en surface de plancher (SMS-4), non en nombre — soit > 30 % en nombre tant que le logement social reste compact.
3
Le studio non enterrable
Le PPRI zone B exclut l'enterrement du plateau ; sa densité en cœur d'îlot suppose une requalification en EICSP.
Conformité — synthèse décisionnelle
10
s
s
Une lecture réglementaire au service du projet.
Objet
Note d'analyse réglementaire — enveloppe constructible de la parcelle 0E 0128, Boulogne-Billancourt, zone U1-A-1.
Sources
PLUi GPSO (11/12/2024, MS n°1 25/06/2025) · publipostage Terrain n°74 · PPRI de la Seine (09/01/2004) · état des risques ERRIAL · audit ICF 19/12/2011.
Portée
Ce que les règles imposent et permettent. La note ne conçoit aucun volume et ne chiffre aucun scénario capacitaire.
Avertissement
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